Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ende des Jahres bekommen die meisten Wohnungsmieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Kosten generell meistens steigen, sind regelmäßig erhebliche Nachzahlungen für die Vergangenheit zu entrichten. Die Nachzahlungen schuldet der Mieter allerdings nur dann, wenn die Betriebskostenabrechnung auch wirksam ist. Ist die Betriebskostenabrechnung zum Beispiel schon formell unwirksam, weil sie die wesentlichen Dinge, die eine Betriebskostenabrechnung enthalten muss, nicht enthält, ist ein Nachforderungsbetrag nicht geschuldet. Doch welche Anforderungen werden an die formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung gestellt?
Formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung:
Formell korrekt ist eine Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wenn folgende Mindestangaben enthalten sind:
– Adressaten der Abrechnung (Mieter)
– Angabe des Abrechnungsobjekts
– Angabe des Abrechnungszeitraums
– Zusammenstellung der Gesamtkosten
– Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel)
– Berechnung des Anteils des Mieters (einzeln bei der jeweiligen Kostenposition und insgesamt für alle Kostenpositionen) und
– der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
Geringe Anforderungen an die formelle Wirksamkeit durch den Bundesgerichtshof:
Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen regelmäßig (Stand Ende 2015) nur geringe Anforderungen. Etwas überspitzt auf den Punkt gebracht würde ich die Rechtsprechung so charakterisieren: Wenn der Vermieter unter Berücksichtigung aller oben aufgeführten Punkte irgendetwas zu Papier bringt, wird er diesen Anforderungen des Bundesgerichtshofs an die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wohl genügen. Tenor: Der Mieter kann ja durch Überprüfung die Fehler selbst herausfinden. Es muss allerdings eben etwas zu überprüfen vorhanden sein.
Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter von Wohnungen, Wohnungseigentum und Gewerberäumen bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen Betriebskostenabrechnungen.
5.1.2016
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