Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin
Durch die Mietpreisbremse wird das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen im Wohnraummietrecht eingeführt. Künftig bezahlt der, der den Makler beauftragt hat. Bisher wäre das in der Regel der Vermieter gewesen. Künftig ist zu erwarten, dass viele Vermieter das Geld sparen und selbst nach Mietinteressenten suchen werden. Dabei könnte Smmove wertvolle Hilfe leisten. Umgekehrt sind zumindest derzeit noch diverse Fragen offen. Probleme sind ebenfalls bereits erkennbar. Nachfolgend nehme ich aus mietrechtlicher Sicht zum Thema Online-Plattform für die Mietersuche Stellung. Meine Ausführungen sind noch sehr vorläufig, da es an praktischen Erfahrungen mit solchen Portalen bislang fehlt. Zusammengefasst: ich bin skeptisch. Für Mieter sehe ich insgesamt mehr Potenzial, als für Vermieter.
Auswahlentscheidung ohne persönlichen Kontakt problematisch
Ein wesentlicher Aspekt bei der Auswahl des richtigen Mieters ist dessen Zuverlässigkeit und Solvenz. Gerade durch Mietnomaden aber auch durch renitente Streithammel mit Rechtschutzversicherung erleiden viele Vermieter große Schäden. Was hilft die hohe Miete, wenn der Mieter sie nicht zahlt oder nicht zahlen kann? Viele Vermieter setzen bei der Überprüfung deshalb auf Dokumente. Aus meiner Sicht sind der persönliche Eindruck und das Gesamtbild derzeit durch den Computer nicht ersetzbar. Ein Beispiel: Neulich rief mich ein Mandant an und teilte mir mit, dass er keine Wohnung anmieten könne, da ihm eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fehle. Das Kuriose an dem Fall: der Mandant hatte mehrere Eigentumswohnungen (in einer anderen Stadt) und eine gerade verkauft (deswegen war er bei mir). Obwohl der Mandant also äußerst solvent war, gelang es ihm wegen der fehlenden Formalie keine Wohnung zu mieten. Das Beispiel zeigt gut, wohin übertriebener Formalismus führt. Wie viele der Vermieter/Hausverwaltungen, die ihn wegen der gedankenlosen Befolgung ihrer eigenen Vorgaben abgelehnt haben, werden später an einen schwierigen Mieter gelangt sein?
Umgekehrt können die besten schriftlichen Nachweise gefälscht oder zumindest „konstruiert“ sein. War der Vermieter, der die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellte nicht einfach nur der Freund?
Fazit: Der Online-Vertragsschluss erfolgt mit einer Art Avatar auf Mieterseite. Abgemildert werden könnte das Ganze durch eine Besprechung zumindest über Skype.
Die EBay-Falle: Der am meisten bietende Mieter ist nicht ohne weiteres der Beste.
Wenn man bei eBay sein altes Sofa verkauft, geht es in der Regel nur darum, den größtmöglichen Preis zu erzielen. Wenn man sein altes Segelboot oder seinen Oldtimer verkauft, ist dies vielleicht schon etwas anders. Hier möchte mancher vielleicht auch, dass das Gerät in gute Hände kommt. Wenn man seine Eigentumswohnung vermietet, geht man mit dem Mieter ein Dauerschuldverhältnis ein, welches länger als das eigene Leben dauern kann. Mietverhältnisse in Deutschland dauern im Schnitt länger als zehn Jahre. Lebenspartnerschaften und Ehen halten oft nicht halb so lange. Umfragen belegen, dass den meisten Vermietern ein langfristiges Mietverhältnis wichtiger als eine kurzfristige Rendite ist. Das ist aus meiner Sicht auch richtig, da häufig wechselnde Mieter für den Vermieter immer zusätzliche Kosten bedeuten.
Zusätzliche Kosten durch häufig wechselnde Mieter
Bei einem Mieterwechsel hat der Vermieter in der Regel mindestens folgende Kosten:
– Zeitaufwand für die Abwicklung des alten Mietverhältnisses
– Zeitaufwand für die Begründung des neuen Mietverhältnisses
– Leerstandskosten beim Übergang zwischen altem und neuen Mietverhältnis (Renovierungsarbeiten, Zeiten der Suche eines neuen Mieters)
– Kosten für die Schönheitsreparaturen
– Kosten für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses
Insgesamt streiten Vermieter und Mieter viel häufiger im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses (wenn alles schon egal ist), als im laufenden Mietverhältnis. Streit kostet Geld.
Miet-hopper am Start
Das Verfahren wird vor allem kurzfristig interessierte Mieter ansprechen. Wer nur für eine vorübergehende Zeit eine Wohnung sucht, wird hier schnell fündig. Er wird eher bereit sein, für die kurze Zeit einen vergleichweise hohen Mietzins zu zahlen. Er wird ebenfalls bereit sein, die Wohnung ohne vorherige Besichtigung anzumieten. In der Folgezeit sind dann die oben dargestellten erhöhten Kosten zu erwarten.
Mieterschutzvorschriften: keine wirksame Umgehung der Mietpreisbremse möglich
Ein weiteres Problem sehe ich darin, dass jedenfalls wenn die Mietpreisbremse greift, eine Versteigerung an den Meistbietenden für den Vermieter nicht mehr von Interesse ist. Das Problem: wenn die Miete über dem nach der Mietpreisbremse zulässigen Mietzins liegt, ist die Vereinbarung insofern teilnichtig. Der Mieter kann den Mietvertrag zunächst zu dem überhöhten Mietzins abschließen und später die überholte Mieter bis zur Grenze der Verjährung (drei Jahre) zurückfordern und künftig seine Zahlungen auf die zulässige Miete beschränken.
Fazit: Onlineportal besser als Leerstand, im übrigen nur bedingt geeignet
Es ist sicher besser seine Wohnung über ein Onlineportal zu vermieten, als sie leer stehen zu lassen. Gleichwohl ist der Vorgang mit erheblichen Risiken für den Vermieter verbunden. Vorschriften zum Schutz von Mietern (Mietpreisbremse) sollten nicht umgangen werden. In Ballungszentren mit genügend Auswahl an Mietern sollte man auf einen persönlichen Eindruck nicht verzichten. Es ist davon auszugehen, dass die Makler künftig mehr für ihr Geld leisten werden, da Ihnen in vielen Fällen die Kunden wegbrechen werden. Vielleicht wird der hoch qualifiziert, aber persönlich arbeitende Makler (den der Vermieter dann zahlen muss) eine Renaissance erleben.
Fachanwaltstipp für Vermieter:
Wer seine Wohnung anders nicht los wird, sollte ruhig ein Portal versuchen. Allen anderen Vermietern empfehle ich derzeit noch den konventionellen Weg.
Fachanwaltstipp für Mieter:
Der schlaue Mieter in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit wird für eine perfekte Mieterakte sorgen (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, nette Fotos, saubere SCHUFA-Akte, Top-Bonität). Er wird rechtzeitig (spätestens drei Monate) vor Mietbeginn eine Rechtschutzversicherung abschließen. Dann hat er auch Deckungsschutz für die Rückforderungsklage. Wenn man sich sicher ist, dass der Mietpreis wirklich von der Mietpreisbremse erfasst und überschritten ist, wird man seine Wunschwohnung tatsächlich zum überhöhten Preis anmieten und die überhöhte Miete dann zurückfordert. Vorsorglich sollte man die Mieten nach Vertragsschluss nur unter Vorbehalt zahlen.
30.3.2015
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