Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13.
Wenn der Vermieter bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übergibt, schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen. Doch wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?
Ausgangslage:
Seit dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) ist klar, dass eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn vom Vermieter an den Mieter unrenoviert übergeben wird. Offen ist jedoch die Frage, wann eine solche Wohnung als unrenoviert zu gelten hat. Dies hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, zunächst hatte er einen Anhaltspunkt für künftige Entscheidungen geliefert.
Der Bundesgerichtshof:
Der Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 242/13: Letztlich kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
Bewertung:
Von den Urteilen liegen lediglich die Pressemeldungen vor. Aber kann es letztlich wirklich auf den Gesamteindruck der Wohnung als renoviert oder unrenoviert ankommen? Muss nicht vielmehr dasselbe gelten, was umgekehrt bei der Frage der Bewertung der Qualität der Schönheitsreparaturen des Mieters gilt? Für die fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Er wird die Rechnungen der Malerfirma vorlegen und die Mitarbeiter der Malerfirma als Beweis anbieten müssen. Liegen die Schönheitsreparaturen länger als einige Monate zurück, dürfte die Wohnung nicht mehr als renoviert anzusehen sein. Der BGH sagt doch in dem oben zitierten Hinweisbeschluss selbst, dass es auf den Beginn des Laufs der Fristen ankomme. Bei einem langen Leerstand im renovierten Zustand, macht die Wohnung zwar einen renovierten Eindruck, der Beginn der Fristen kann aber ebenfalls nicht mehr bestimmt werden.
Fachanwaltstipp für Vermieter:
Wer eine nicht frisch renovierte Wohnung übergibt, kann sich die Schönheitsreparaturen durch den Mieter künftig abschminken. Gefährlich dürfte es auch sein, dem Mieter Mietnachlass für die Renovierung zu gewähren. Zumindest wenn der Mieter nicht einen gleichwertigen Ersatz für die Renovierungskosten erhält, bleibt die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam. Der Vermieter hat dann mit Zitronen gehandelt. Er muss selbst renovieren und hat noch den Mietausfall wegen des Mietnachlasses.
Fachanwaltstipp für Mieter:
In vielen Mietverträgen wird die Verpflichtung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen weiter formularmäßig auf die Mieter abgewälzt. Jedenfalls wenn ihre Wohnung bei Mietbeginn nicht frisch und ordnungsgemäß renoviert war, wird es künftig noch leichter sein Ansprüche des Vermieters erfolgreich abzuwehren.
Quellen für die grundlegenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015
Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
VIII ZR 185/14
LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2014 – 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12
VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11
VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11
Berlin, den 9.4.2015
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