Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, juris).
Ausgangslage:
Bei Schimmelpilzbildung in der Wohnung kann der Mieter seine Rechte, wie zum Beispiel Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz, nur dann risikofrei geltend machen, wenn er ausreichend gelüftet und geheizt hat. Doch wie oft, wie lange und auf welche Art und Weise muss gelüftet werden? Das ist in der Rechtsprechung immer wieder umstritten. Die Urteile der Gerichte schwanken von zweimal täglich bis zu fünfmal täglich.
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015:
In einem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall gab es an einem älteren Objekt zwar Baumängel, der Gutachter konnte einen Zusammenhang mit der Schimmelpilzbildung aber nicht eindeutig bestätigen. Der Gutachter kam insbesondere zu dem Ergebnis, dass bei einem drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken die Schimmelpilzbildung hätte vermieden werden können. Die Frage war nun, ob ein solches Lüftungsverhalten einem berufstätigen Mieter auch zumutbar sei. Dazu das Landgericht Frankfurt im Leitsatz (Juris): Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige Mieter nicht überobligatorisch.
Die Mieterin hatte außerdem eingewandt, dass sie berufstätig sei und daher schon deshalb nicht drei bis viermal am Tag Lüften können. Insofern hat das Landgericht klargestellt, dass während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden müsse. In dieser Zeit gäbe es ohnehin keinen nutzungsbedingten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung.
Fazit:
Die Merkwürdigkeiten der Rechtsprechung zum Heiz-und Lüftungsverhalten zwecks Vermeidung von Schimmelpilz zeigen sich ganz gut am Leitsatz dieser Entscheidung bei Juris: Während der Abwesenheit des Mieters muss nicht gelüftet werden. Eine solche Selbstständigkeit muss im Leitsatz klargestellt werden. Wie soll denn bitte auch ein Mieter während der Abwesenheit lüften?
Fachanwaltstipp Mieter:
Die Sachverständigen im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in einer Mietwohnung im Prozess sind ebenso unberechenbar, wie die Gerichte mit ihrer Rechtsprechung zum Thema. Ich empfehle unbedingt, Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen und dann zurückzufordern. Wer einfach so die Miete mindert, riskiert später eine fristlose Kündigung und den Verlust der Wohnung.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.
Quelle: LG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14 -, juris
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18.11.2015
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