Mietpreisbremse – welche konkreten Regelungen sind zu erwarten?

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Ausgangslage:

Am 1.10.2014 wurde die so genannte Mietpreisbremse (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs) vom Bundeskabinett beschlossen. Im Vorfeld hatte es immer wieder Änderungen der Pläne gegeben. Einige waren sinnvoll, andere werden zu einer Aufweichung der Wirksamkeit führen. Doch was gilt nun?

Inhalt:

Im Wesentlichen beinhalten die Regelungen

– eine Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten.
– eine Verankerung des Bestellerprinzips im Bereich der Wohnungsmakler (wer bestellt, der zahlt).

Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten:

Die Mietpreisbremse sieht insoweit vor, dass bei einer Neuvermietung die Miete nur in begrenzter Höhe verlangt werden darf. Bisher waren Vermieter bis hin zur Grenze der Sittenwidrigkeit in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden.
Achtung: Damit die Mietpreisbremse überhaupt in Kraft tritt muss zusätzlich zu der gesetzlichen Regelungen des Bundes im Rahmen einer Verordnung der jeweiligen Länder erst einmal ein entsprechendes Gebiet ausgewiesen werden. Das bedeutet, dass die Mietpreisbremse nur in einzelnen Gebieten und zeitlich unter Umständen auch sehr unterschiedlich in Kraft treten wird.

Verankerung des Bestellerprinzips im Bereich der Wohnungsmakler:

Bisher ist es regelmäßig so, dass der Vermieter den Makler bestellt und der Mieter bei erfolgreicher Vermittlung die Courtage zahlen muss. Das ist zukünftig nicht mehr möglich. Zukünftig gilt: wer bestellt, der bezahlt. Anderweitige Regelungen sind unwirksam. Diese Regelungen werden sofort nach Inkrafttreten wirksam. Ich gehe davon aus, dass Vermieter künftig das Vermietungsgeschäft wieder verstärkt selbst in die Hand nehmen und auf die Tätigkeiten von Maklern nur noch zurückgreifen, wenn eine Wohnung nur schwer vermietet werden kann. Der Effekt der Mietpreisbremse wird insofern wohl sehr zeitnah eintreten.

Fazit:

Je nach Geschwindigkeit der Umsetzung wird die Mietpreisbremse vermutlich deutlich später wirksam werden, als die Beschränkungen im Bereich der Maklertätigkeit bei Wohnraum.

Fachanwaltstipp für Mieter:

Mieter können sich nur in Ballungszentren mit angespannter Wohnsituation auf die Mietpreisbremse freuen. Im Vorfeld der Mietpreisbremse gilt es, Mieterhöhungen des Vermieters (nach § 558 BGB) genau zu prüfen. Sobald man der Mieterhöhung zugestimmt hat, kann man sich dagegen nicht mehr erfolgreich wehren. Es hilft dann auch die Mietpreisbremse nichts. Auch wer im Moment Wohnraum anmietet (Stand Januar 2015), kann sich noch nicht auf die Mietpreisbremse berufen.

Fachanwaltstipp für Vermieter:

Viele Vermieter prüfen derzeit Mieterhöhungsmöglichkeiten. Erstmals wird nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse in entsprechenden Gebieten eine Beschränkung der Erhöhungsmöglichkeit des Mietzinses auch bei Neuvermietung bestehen. Bisher waren Vermieter bei der Erhöhung der Miete bei Neuvermietung bis hin zur Grenze der Sittenwidrigkeit/Mietwucher frei. Damit wird nun bald Schluss sein.

19.1.2014

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