Zum Urteil des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14) ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Ausgangslage:
Klar ist, dass der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist, wenn in der Umgebung der Wohnung gebaut wird. Lärm und Schmutz, oft auch schwere Erschütterungen machen den Mietern das Leben zur Hölle. Gerade diejenigen, die ansonsten recht ruhig wohnen, stellen eine erhebliche Abweichung der Wohnqualität von der ursprünglichen fest und gehen selbstverständlich von einer entsprechenden Mietminderung aus. Die Gerichte machen da manchmal nicht mit. Hier in Berlin ist das Problem unter dem Namen „Baulückenrechtsprechung“ bereits hinlänglich bekannt. Wenn man im Innenstadtbereich eine Wohnung mietet, muss man quasi damit rechnen, dass vorhandene Baulücken später bebaut werden. Die Wohnung wurde dann gleich mit diesem immanenten Mangel gemietet. Ich habe an anderer Stelle schon oft genug geschrieben, dass und warum ich diese Rechtsprechung für in weiten Teilen unzutreffend halte und will mich hier an dieser Stelle nicht wiederholen (siehe auch unten im Videointerview). In jedem Fall ist aber immer zu prüfen, ob es überhaupt eine Baulücke ist, die dort bebaut wird. Einen Grenzfall hatte das Landgericht Hamburg zu entscheiden.
Fall:
Das Landgericht Hamburg hatte nun folgenden (eher untypischen) Fall zu entscheiden: Die Kläger bewohnten eine Wohnung in einem Gebäude, welches rundum bebaut war. Es gab allerdings einen kleinen Hinterhof, der entsprechend genutzt wurde und auf dem bereits einige Gebäude standen. Diese wurden im Zuge der Baumaßnahmen abgerissen und auf dem Platz wurden drei dreistöckige Stadthäuser gebaut. Die Kläger minderten wegen des Baulärms die Miete.
Urteil:
Das Landgericht Hamburg entschied in dem Fall, dass die Kläger die Miete mindern konnten. Voraussetzung dafür ist, dass die Bebauung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht vorhersehbar war. Allerdings sind an die Vorhersehbarkeit hohe Anforderungen zu stellen. Das Landgericht Hamburg stellt hier vor allem auf die Art und den Umfang der Bebauung ab. Insbesondere wird hier auch keine Baulücke geschlossen. Der Hinterhof wird schließlich nur anders bebaut.
Quelle:
LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14
Tipp für Vermieter bzw. Mieter:
Die Lage zur Baulückenrechtsprechung ist recht unübersichtlich. In Berlin werden beispielsweise andere Anforderungen an die Vorhersehbarkeit gestellt, als oben beschrieben. So hat das Landgericht Berlin im Gegensatz zu Hamburg die Vorhersehbarkeit bejaht, wenn eine vorherige, eingeschossige Bebauung abgerissen und dort neu gebaut wird.
Hier sollten sich Vermieter und Mieter, gerade wegen der unübersichtlichen Rechtsprechung, an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Mieter die einseitig Mietminderung vornehmen, riskieren einen Rückstand und eine spätere Kündigung des Mietverhältnisses.
7.5.2015
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