Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin.
Markise als Sonnenschutz beliebt:
Wenn sich im Sommer die Sonne zeigt, ist das Sonnenbaden auf dem Balkon bei Mietern natürlich äußerst beliebt. Wem die pralle Sonne zu viel wird, sucht nach einem wirksamen Sonnenschutz. Dafür ist auf dem Balkon vor allem eine Markise gut geeignet. Doch darf ich als Mieter eine Markise einfach anbringen lassen? Muss man dem Vermieter Bescheid geben? Was ist, wenn der Vermieter vom Mieter verlangt, einen Sonnenschirm statt einer Markise zu verwenden? Haben Mieter einen Anspruch auf Sonnenschutz durch eine Markise?
Bauliche Maßnahme erfordert Genehmigung des Vermieters:
Um die Markise ordentlich auf dem Balkon anzubringen, muss sie in der Regel mit dem darüberlegenden Balkon verschraubt werden. Für eine entsprechende bauliche Maßnahme muss die Genehmigung des Vermieters eingeholt werden.
Kann der Vermieter die Genehmigung einfach versagen?
Aus dem Mietvertrag ergibt sich für den Mieter das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gegenüber dem Vermieter. Ohne triftigen, sachbezogenen Grund darf der Vermieter dem Mieter also die Erlaubnis zu Einrichtungen nicht verwehren, die diesem das Leben in der Wohnung angenehmer machen. Das ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sofern der Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und die Mietsache nicht verschlechtert wird, darf eine Genehmigung nicht versagt werden. (AG München, Urteil vom 07. Juni 2013 – 411 C 4836/13 -, Rn. 36, juris). Der Vermieter kann also nicht einfach frei entscheiden, die Genehmigung zu versagen. Ist die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts dagegen gering einzustufen und wäre der Mieter dagegen in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt, muss er seine Zustimmung geben. In den Sommermonaten und vor allem an heißen, sonnigen Tagen ist die Benutzung eines Balkons ohne Markise nur sehr eingeschränkt möglich. Insofern hat der Mieter ein großes Interesse daran, seinen Wohnraum, worunter auch der Balkon fällt, vertragsgemäß zu nutzen.
Muss der Mieter auf einen Sonnenschirm als Alternative ausweichen?
Was gilt aber, wenn nun der Vermieter meint, dass auch mit einem Sonnenschirm ein hinreichender Schattenwurf bestehe? Ein Sonnenschirm allein sorgt nicht für hinreichenden Sonnenschutz speziell bei einem Balkon, über dem direkt darüber noch ein weiterer Balkon angebracht ist. Bei einer Markise geht es nicht ausschließlich um eine Überdachung, sondern eben gerade um den effektiven Schutz vor Sonnenstrahlen, die in unterschiedlichen Winkeln eintreffen. Ein Sonnenschirm hält die Sonne nur auf einer gewissen Stelle ab und muss auf Grund der unterschiedlichen Einstrahlungswinkel oft umgestellt werden. Mehrere Schirme sind auf Grund des begrenzten Platzes auf einem Balkon und auch aus dem ästhetischen Aspekt keine zufriedenstellende Lösung. Eine ausreichende, wirksame Beschattung durch Sonnenschirme ist nicht somit nicht gegeben. Hierzu ebenfalls das AG München, Urteil vom 07. Juni 2013 – 411 C 4836/13.
Ästhetische Beeinträchtigung durch Markise?
Das Eigentumsrecht des Vermieters schützt diesen auch in optischer und ästhetischer Hinsicht. Dennoch kann der Vermieter sich nicht einfach auf dieser Grundlage auf eine Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts berufen. Wird ihm ein Mitspracherecht bei der Farbauswahl zugestanden und lässt der Mieter die Markise durch einen Fachmann anbringen, darf auch im Hinblick auf den ästhetischen Aspekt eine Genehmigung nicht verweigert werden. Hierzu ebenfalls das AG München im Urteil vom 07. Juni 2013 – 411 C 4836/13 -, Rn. 52, juris. Eine optische und ästhetische Beeinträchtigung liege dann eben gerade nicht vor.
Fazit:
Zusammenfassend gilt also folgendes: für die Anbringung einer Markise ist zunächst die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Ohne triftigen, fachlichen Grund darf der Vermieter diese nicht verweigern. Grund ist der Anspruch des Mierts auf vertraglich geregelte Nutzung der gemieteten Wohnfläche, wozu auch der Balkon zählt. Der Vermieter darf die Genehmigung auch nicht unter Hinweis darauf verweigern, dass ein Sonnenschutz durch einen oder mehrere Sonnenschirme gewährleistet werde oder sich auf eine ästhetische Beeinträchtigung durch die Markise berufen. Von einer Beeinträchtigung des Vermieters kann vor allem dann nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter sich dazu verpflichtet, die Markise fachgerecht von einem Fachmann anbringen zu lassen, dem Vermieter bei der Wahl der Farben Mitspracherecht gewährt und sich dazu verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Markise wieder zu entfernen. In diesem Fall ist eine Genehmigung zu erteilen.
21.7.2015
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Kontakt
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
030 4000 4999
[email protected]
http://www.recht-bw.de