Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Soziale Intoleranz und schlechtes Gedächtnis
Wer eigene Kinder hat, gewöhnt sich schnell an den Lärm, den sie veranstalten. Später vergisst man dann, wie es war, und schimpft auf die jungen Eltern, bzw. die frechen Kinder von heute. Wer keine eigenen Kinder hat, kann ohnehin nicht verstehen, wieso die Eltern ihre Kinder so herumlärmen lassen. Meckern ist in der Regel unproblematisch. Manchmal entstehen aus dem Ärger über den Lärm der Kinder aber auch handfeste Streitigkeiten: Beschwerden bei den Eltern, Nachbarschaftsstreitigkeiten und eben auch Rechtsstreitigkeiten. In diesem Zusammenhang stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter wegen Kinderlärms das Mietverhältnis kündigen kann.
Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht
Im Wohnraummietrecht hat der Mieter gesetzlichen Kündigungsschutz. Unabhängig davon, was im Mietvertrag zur Kündigung geregelt ist, benötigt der Vermieter für eine Kündigung von Wohnraum immer einen der gesetzlich limitierten Kündigungsgründe. Lärmbelästigungen oder sonstige Vertragsstörungen können grundsätzlich dazugehören.
Kinderlärm wird nicht vom Mieter verschuldet
In der Regel scheitern Kündigungen wegen Kinderlärms schon daran, dass den Mieter (also die Eltern des lauten Kindes) kein Verschulden trifft. Was können sie für den Lärm ihrer Kinder? Nun gibt es in der Praxis durchaus auch Fälle, wo Eltern, meist im Rahmen eines schon bestehenden Konflikts mit den Nachbarn, ihre Kinder animieren, möglichst laut zu sein und dem Nachbarn kräftig auf die Nerven zu gehen. Dieses Verhalten könnte ein Verschulden des Mieters begründen. In der Praxis muss es allerdings nachgewiesen werden. Das wiederum ist regelmäßig schwierig. Anders könnte dies sein, wenn ein Zeuge den Eltern dabei zugehört hat, wie diese ihre Kinder aufhetzten. Ein einmaliges Verschulden wird allerdings auch hier nicht reichen. Zumindest eine vorangegangene Abmahnung wegen eines gleichartigen Fehlverhaltens wird man in der Regel fordern müssen.
Unterschiedliche Ansichten zu Erziehung, Sitten und Gebräuche sind zu akzeptieren
Ein anderer Ansatz für ein Verschulden der Eltern wird gelegentlich darin gesucht, dass diese ihren Kindern ein langes Aufbleiben und damit Störungsmöglichkeiten auch während der Nachtruhe überhaupt erst ermöglichen. Auch hierin wird man kein Verschulden sehen können. Insbesondere kann von den Eltern nicht verlangt werden, dass sie ihr Kind mit Eintritt der zum Beispiel in der Hausordnung oder durch öffentlich-rechtliche Vorschriften festgelegten Nachtruhe zu Bett bringen.
Fazit:
Kündigungen wegen Kinderlärms in der Regel unwirksam. Vermieter, die eine entsprechende Kündigung aussprechen, werden vor Gericht in der Regel schlechte Karten haben. Mancher versucht es trotzdem, in der Hoffnung, der Mieter werde schon freiwillig ausziehen.
Räumung nur nach Räumungsklage
Eine wirksame Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis, damit sitzt der Mieter aber noch nicht auf der Straße. Der Vermieter darf sich nicht einfach der Wohnräume bemächtigen. Die eigenmächtige Inbesitznahme stellt eine Straftat (Hausfriedensbruch) dar. Dementsprechend muss der Vermieter zunächst den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagen. Nur mit einem Räumungstitel kann er dann einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Solche Verfahren können wegen der meist notwendigen Beweisaufnahme und des Ganges durch die Instanzen mehrere Jahre dauern.
Fachanwaltstipp Mieter
bei Kündigung wegen Kinderlärms nicht ausziehen. Der Vermieter muss zunächst Räumungsklage erheben. Diese wird er aller Voraussicht nach verlieren. Versucht der Vermieter eine Räumung ohne entsprechende vorherige Klage: Polizei rufen.
Fachanwaltstipp Vermieter
Wenn Sie wegen Kinderlärms kündigen, werden Sie jedenfalls eine allein darauf gestützte Räumungsklage kaum gewinnen können. Falls andere Mieter wegen des Kinderlärms ihrer Nachbarn die Miete mindern, müssen Sie umgekehrt keine großen Befürchtungen vor Gericht haben. Klagen Sie die Mietrückstände einfach ein bzw. kündigen Sie das Mietverhältnis mit dem mindernden Mieter, wenn ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand erreicht ist (jedenfalls bei zwei Monatsmieten).
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft
Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.
22.6.2016
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