Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen bricht bei Mietern schnell Panik aus, auch wenn dafür zunächst kein Anlass besteht. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter, die eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten haben:
Räumung nur nach Räumungsprozess vor dem Amtsgericht:
Keine Sorge, Sie können nicht einfach so von heute auf morgen vom Vermieter auf die Straße gesetzt werden. Auch nach erhaltener Kündigung können Sie also erstmal weiter in der Wohnung bleiben. Der Vermieter muss in diesem Fall dann nämlich zunächst einmal den Ablauf der Kündigungsfrist abwarten und anschließend vor dem Amtsgericht eine Räumungsklage erheben, die dann auch gewonnen werden muss. Ergeht dann ein Urteil in diesem Räumungsprozess, kann auch noch Berufung vor dem Landgericht eingelegt werden. Ein entsprechender Prozess kann sich also über einige Jahre hinziehen.
Räumung nur bei wirksamer Kündigung:
Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung eines Mieters wegen Zahlungsrückständen in den letzten Jahren für Vermieter deutlich einfach gemacht. Dennoch muss sich der Vermieter weiterhin an diverse Formvorschriften halten. Hier besteht also auch weiter eine nicht unerhebliche Fehlerquelle für Vermieter.
Minderung bei Mängeln:
Unter Umständen kann der Mieter auch zur Minderung berechtigt gewesen sein, wenn es Mängel in der Wohnung gab. Damit kann faktisch ein Zahlungsrückstand, der zur Kündigung berechtigt, entfällt, womit dann auch die Kündigung unwirksam wäre. Den Räumungsprozess würde der Vermieter dann verlieren.
Unwirksamkeit der Kündigung bei Ausgleich des Zahlungsrückstandes:
Die Wirksamkeit einer Kündigung kann auch nachträglich dann entfallen, wenn der Mieter den Rückstand vollständig ausgleicht. Vor einem solchen Ausgleich sollte allerdings unbedingt Rechtsrat eingeholt werden. Hier gilt es einiges zu bedenken. Häufig zerstört die nachträgliche Zahlung zwar die Wirkung der fristlosen Kündigung. Hat der Vermieter aber hilfsweise ordentlich gekündigt, kann es sein, dass diese Kündigung wirksam bleibt. Vor diesem Hintergrund ist es manchmal sinnvoll, vorab Verhandlungen mit dem Vermieter aufzunehmen.
Räumungsfrist:
Im Räumungsprozess kann und sollte in jedem Fall hilfsweise eine Räumungsfrist beantragt werden. Hierdurch gewinnt man weitere Zeit.
Räumungsklage? – Sofort Anwalt aufsuchen
Wer vom Amtsgericht eine Räumungsklage des Vermieters erhält, sollte spätestens dann umgehend einen Anwalt aufsuchen. Hier drohen sonst erhebliche Nachteile, da wichtige Fristen laufen.
Bester Zeitpunkt für Einschaltung eines Anwalts – Erhalt der Kündigung
In der Regel sollte der Anwalt unmittelbar nach Erhalt der Kündigung eingeschaltet werden. Zu diesem Zeitpunkt lassen am effektivsten Maßnahmen zur Abwehr oder Verzögerung einer späteren Räumung treffen.
Wir vertreten Mieter bei Kündigung des Vermieters deutschlandweit außergerichtlich und in Räumungsprozessen.
11.11.2015
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