wird mit dem Erwerb vermieteter Immobilien freier Cashflow erzielt? Falls nicht – Finger weg!
Immobilienerwerb – mit dem Ratgeber von Thomas Trepnau
Am 11.09. habe ich an dieser Stelle in einem Beitrag die Frage gestellt „Immobilien zur Altersvorsorge kaufen?“
Dort haben wir die Bevölkerungsentwicklung und die sich daraus ergebende Nachfragesituation analysiert.
Vielen ist bewusst, dass der Immobilienerwerb heute viel bedächtiger erfolgen muss, als noch vor wenigen Jahren.
Äußerste Vorsicht ist im Markt geboten. Als Käufer muss man genau wissen, was man tut. Alle wichtigen Hinweise dazu im spannenden Buch von Thomas Trepnau „Vermögenssicherung im Euro-Desaster“ .
Neben der Ermittlung der reinen Objektrendite muss beim Immobilienewerb (gemeint sind vermietete Immobilien) der freie Cashflow sauber berechnet werden.
Dabei werden die Finanzierungskosten berücksichtigt.
Ein Hauskauf oder Immobilienerwerb macht nur Sinn, wenn dabei freier Cashflow generiert wird.
Beispiel:
Wir erwerben ein 4-Familenhaus.
Mieteinnahme: 2.430,– EUR netto pro Monat
Renovierungskosten: 5.000,– EUR
Kaufpreis: 390.000,– EUR.
Somit ergibt sich:
Kaufpreis: 390.000,–EUR
Kaufnebenkosten: 39.000,–EUR (10 % geschätzt)
Renovierung: 5000,–EUR
Gesamtinvestitionskosten: 434.000,– EUR
Eigenkapital: 50.000,– EUR
Bankdarlehen: 384.000,– EUR
Zinssatz: 2,3 %
Zinsbindung: 10 Jahre
Anfängliche Tilgung: 2 %
Cashflow:
Miete/Monat: 2.430,– EUR
– 522,– EUR für Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall
– 1.376,– EUR für Zins und Tilgung (4,3 % von 384.000,– EUR: 12)
= 532,– EUR pro Monat freier Cashflow.
Das wäre gar nicht schlecht. Wird eine Hausverwaltung gefunden, die die lästige Arbeit abnimmt (die Kosten dafür sind ja bereits berücksichtigt), dann haben wir 532,– EUR monatlichen passiven Cashflow vor Steuern geschaffen.
Aber, das ist nur eine Beispielsrechnung! Nur wenn die Konditionen beim Immobilienerwerb genau so sind, wie beschrieben, wird der genannte Cashflow generiert.
Sind die Zinsen jedoch geringfügig höher, oder die Mieten niedriger, oder der Kaufpreis etwas höher, schrumpft der Cashflow ganz schnell bis Null oder sogar darunter! Aufpassen beim Kauf von Eigentumswohnungen.
Mietobjekte, die keinen freien Cashflow generieren sind uninteressant!
Genau und emotionslos rechnen ist der einzige Weg. Stimmt das Ergebnis nicht, dann gibt es nur eines: Finger weg!
Die Bruttorendite des Beispielobjektes beträgt übrigens:
1.680,– EUR/Mt. + 750,– EUR/Mt
=2.430,– EUR/Mt x 12 Monate
=29.160,– EUR/Jahr : 390.000,– EUR Kaufpreis
= 7,47 % Bruttorendite.
Bei dieser Bruttorendite lässt sich also oben dargestellter, passiver Cashflow erwirtschaften.
Wie viele Mietobjekte in brauchbaren Lagen lassen sich noch finden mit solcher Rendite? Viel Spaß beim Suchen!
Wenn Sie richtig, effektiv und wie ein Profi vorgehen wollen, dann sei Ihnen das Buch eines Immobilienprofis „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, Der kritische Immobilienkurs“ von Thomas Trepnau empfohlen.
Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.
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