Viele Immobilienbesitzer haben falsche Vorstellungen davon, welchen Wert ihre Wohnung oder ihr Haus tatsächlich besitzen. Der Grund dafür ist, dass sie die Unterscheidung zwischen den bei der Immobilienbewertung verwendeten Fachbegriffen nicht kennen. Zwischen dem Verkehrswert, dem Ertragswert, dem Sachwert und dem Beleihungswert gibt es in der Praxis erhebliche Differenzen.
Wer Verluste beim Verkauf vermeiden möchte, ist deshalb gut beraten, wenn er sich an einen erfahrenen Immobilienmakler wendet, der den Markt bestens kennt. So kann er in seine Immobilienbewertung auch lokale Besonderheiten mit einfließen lassen. Sie ergeben sich einerseits aus der Wohnlage, den Daten der regionalen Mietspiegel sowie aus dem tatsächlich vorhandenen Verhältnis aus Angebot und Nachfrage für bestimmte Kategorien von Objekten. Auch saisonale Preisschwankungen sollten bei der Bewertung von Immobilien nicht außer Acht gelassen werden.
Was verbirgt sich hinter dem Verkehrswert und dem Beleihungswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wird im Paragrafen 194 des Baugesetzbuchs genauer definiert. Er gibt bei der Immobilienbewertung Auskunft, welche Preis für ein Haus oder eine Wohnung unter normalen Marktbedingungen zu erzielen ist. Für diese Einschätzung werden die bei echt erfolgten Verkäufen erzielten Preise für Objekte mit vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung herangezogen. Persönliche Aspekte bleiben bei dieser Art der Bewertung von Immobilien außen vor.
Aus dem Verkehrswert wird wiederum der Beleihungswert errechnet. Er ist immer niedriger als der Verkehrswert und gibt an, welcher Verkaufspreis unter schlechten Marktbedingungen beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung erzielt werden kann. Der Beleihungswert ist eine von den Banken angesetzte Höchstgrenze für die Vergabe von Baukrediten und Krediten für den Immobilienkauf. Mit dieser Form der Immobilienbewertung soll gesichert werden, dass die Banken bei einem Zahlungsausfall nicht auf Restforderungen sitzen bleiben.
Wo kommen der Sachwert und der Ertragswert zum Einsatz?
Der Sachwert wird auf der Basis der Regelungen im Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung errechnet. Er umfasst in der Regel die Kosten der Erstellung des Hauses oder der Wohnung und dient beispielsweise als Grundlage für die Wohngebäudeversicherung. Der Sachwert wird von den Schwankungen der echten Kaufpreise für Immobilien nicht beeinflusst und kommt als so genannter Barwertfaktor bei der Beurteilung der Kapitalisierung einer Immobilie zum Einsatz.
Der Ertragswert liegt der Immobilienbewertung für die erzielbare Rendite zugrunde. Angewendet wir der Ertragswert für nicht selbst genutzte Immobilien. Er errechnet sich aus den eingenommenen Mieten abzüglich der zu tätigenden Ausgaben zur Erhaltung der Vermietbarkeit der Immobilie. Diese Art der Bewertung kommt z.B. bei Einkaufszentren, Mehrfamilienhäusern und Grundstücke mit Mischnutzung zum Einsatz.
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Christina Widmann Immobilien
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