TREWIUS-Dossier: So können Immobilieneigentümer und Bankkunden ihre Rechte durchsetzen.
(Eislingen, 4. Mai 2016) Nur noch bis 21. Juni 2016 können Kreditnehmer bei Immobilien-Darlehensverträgen, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen wurden, den „Widerrufsjoker“ ziehen. Dies gilt auch für Baukredite, die bereits größtenteils oder vollständig zurückgezahlt wurden. Bei noch laufenden Darlehen können durch eine günstige Anschlussfinanzierung teils fünfstellige Eurobeträge gespart werden. Im Folgenden ein Leitfaden der Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS in Eislingen, wie Darlehensnehmer ihre Ansprüche durchsetzen und in der Folge viel Geld sparen können.
Nach Erkenntnissen von Verbraucherschützern sind die Widerrufsbelehrungen in gut 80 Prozent der Immobilien-Darlehensverträge, die von September 2002 bis Juni 2010 geschlossen wurden, fehlerhaft. „Unsere Quote ist sogar noch um einige Prozentpunkte höher“, sagt Armin Wahlenmaier, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Partner der Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS in Eislingen. Durch den erfolgreichen Ausstieg aus alten Kreditverträgen und die Neufinanzierung der Immobilie zu den aktuell historisch günstigen Konditionen können Darlehensnehmer in der Spitze Jahr für Jahr mehrere tausend Euro Zinsen sparen, insgesamt einen mittleren fünfstelligen Euro-Betrag.
Zwei aktuelle Gerichtsurteile stärken Verbraucherrechte
„Dank zweier aktueller Entscheidungen des Bundesgerichtshofs können Bankkunden den Widerrufsjoker jetzt mit deutlich größeren Erfolgsaussichten ziehen als früher“, ist Rechtsanwalt Armin Wahlenmaier überzeugt. Eine der beiden BGH-Entscheidungen (12. Januar 2016, Az.: XI ZR 366/15) stellt endlich unzweifelhaft klar, wie der so genannte Nutzungswertersatz nach dem Widerruf zu berechnen ist. Im Ergebnis muss das Kreditinstitut dem Verbraucher eine Entschädigung dafür zahlen, dass es mit dem Geld des Kunden wirtschaften konnte.
Der zweite Beschluss des Bundesgerichtshofs (16. März 2016, Az.: VIII ZR 146/15) hat auf den ersten Blick nichts mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungen in Immobilien-Darlehensverträgen zu tun. Kläger war der Käufer einer Matratze, der den Kauf ohne Angaben von Gründen widerrufen hatte. Die fehlende Begründung wollte der Händler nicht akzeptieren, deshalb auch nicht den Widerruf des Kaufvertrags. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte fest, dass es einer Begründung auch nicht bedarf. Diese BGH-Entscheidung lässt sich nach Auffassung von Fachanwalt Armin Wahlenmaier „problemlos auch auf den Widerruf von Immobilien-Darlehensverträgen übertragen.“
Die häufigsten Fehler in den Widerrufsbelehrungen von Bau-Kreditverträgen
„Die Frist beginnt frühestens …“: Sobald die Widerrufsbelehrung diese Formulierung enthält, ist sie mit großer Wahrscheinlichkeit fehlerhaft. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen III ZR 83/11 fest.
„… die Vertragsurkunde, der schriftliche Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Vertragsantrags …“: „Diese Formulierung ist ein typischer Fehler, der häufig von Volksbanken, Raiffeisenbanken, PSD-Banken und Sparda-Banken gemacht wurde“, erklärt Armin Wahlenmaier.
Fernabsatzverträge: Bei allen Darlehensverträgen, die auf Grundlage des Fernabsatzgesetzes vereinbart wurden und werden, beginnt die Widerrufsfrist nicht vor Erfüllung der Informationspflichten nach § 312 c Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Falls die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag keinen Hinweis darauf enthält, ist sie fehlerhaft“, erläutert Armin Wahlenmaier.
Die Banken und Sparkassen zogen vor den Gerichten den Kürzeren
Sparkassen. Diese haben etwa zwischen den Jahren 2002 und 2008 Vertragsformulare verwendet, welche die Formulierung „Die Frist beginnt frühestens …“ enthielten. Insbesondere für den Bereich des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart steht fest, dass all diese Verträge widerrufen werden können (Urteil vom 24.11.2015, Az.: 6 U 140/14). Vergleichbar sind die Entscheidungen des OLG Nürnberg (11.11.2015, Az.: 14 U 2439/14) sowie des OLG Frankfurt/Main (27.01.2016, Az.: 17 U 16/15).
Volksbanken, Raiffeisenbanken, PSD-Banken, Sparda-Banken. Diese Genossenschaftsbanken haben etwa im Zeitraum von 2002 bis 2009 in ihren Immobilien-Darlehensverträgen die Formulierung „… die Vertragsurkunde, der schriftliche Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Vertragsantrags …“ verwendet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) vom 10.03.2009 (Az.: XI ZR 33/08) ist diese Formulierung fehlerhaft, weshalb Darlehensverträge widerrufen werden können.
Häufig stellen sich Banken nun auf den Standpunkt, die Ausübung des Widerrufsrechts durch den Kreditnehmer sei rechtsmissbräuchlich bzw. das Widerrufsrecht bereits verwirkt. „Bundesweit folgt die ganz überwiegende Rechtsprechung dieser Ansicht jedoch nicht, stattdessen sieht sie den Darlehenswiderruf als wirksam an“, so TREWIUS-Partner Wahlenmaier. So das OLG Stuttgart (29.05.2015, Az.: 6 U 110/14), das OLG Karlsruhe (13.10.2015, Az.: 17 U 42/15), das OLG München (21.05.2015, Az.: 17 U 334/15), das OLG Nürnberg (11.11.2015, Az.: 14 U 2439/14), das OLG Frankfurt/Main (26.08.2015, Az.: 17 U 202/14), das Kammergericht (KG) Berlin (22.12.2014, Az.: 24 U 169/13) sowie das Brandenburgische OLG (23.12.2015, Az.: 4 U 146/14).
Deutsche Kreditbank AG. Nach Erkenntnissen der Anwaltskanzlei TREWIUS sind gegen die DKB in den vergangenen Jahren „unzählige Urteile“ von diversen Gerichten in Deutschland wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen in Immobilien-Darlehensverträgen ergangen. Betroffen sind offenbar alle Darlehensverträge, die im Zeitraum von 2002 bis 2008 abgeschlossen wurden. „Insbesondere das für den Sitz der Bank zuständige Landgericht (LG) Berlin urteilt mittlerweile geschlossen gegen die DKB“, weiß Wahlenmaier. Auch das als Berufungsgericht zuständige Kammergericht (KG) Berlin hat die DKB bereits verurteilt (22.12.2014, Az.: 24 U 169/13). Umso „erstaunlicher“ findet Fachanwalt Wahlenmaier, „dass die DKB bislang außergerichtlich keine Vergleichsbereitschaft zeigt“.
DSL Bank. Vor dem für den Sitz der Bank zuständigen LG Bonn wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Verfahren wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung geführt. Allerdings gibt es bislang nur wenige Entscheidungen. „Dies ist sicherlich darauf zurückzuführen, dass die Bank versucht, durch attraktive Vergleichsangebote gerichtliche Urteile abzuwenden“, erklärt Armin Wahlenmaier. Zugleich ist bekannt, dass das LG Bonn sämtliche Darlehensverträge mit der Formulierung „Die Frist beginnt frühestens …“ als widerrufbar ansieht (Urteil vom 09.11.2015, Az.: 17 02 106/15). Wichtig: Auch Verträge, die die genannte Formulierung nicht enthalten, können möglicherweise widerrufen werden.
ING-DiBa AG. Zuständig für die Bank ist das LG Frankfurt/Main. Dort wurden in den vergangenen Jahren ebenfalls zahlreiche Verfahren wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung geführt. Auch hier gibt es bis dato vergleichsweise wenige Urteile. Grund ist einmal mehr, „dass die Bank durch Vergleichsangebote gerichtliche Entscheidungen vermeiden möchte“, ist Armin Wahlenmaier überzeugt. Eindeutig sei, dass zumindest Widerrufsbelehrungen mit der Formulierung „Die Frist beginnt frühestens mit dem Tag des Eingangs des unterschriebenen Darlehensvertrags bei der ING-DiBa AG“ fehlerhaft sind. So das LG Frankfurt/Main am 26.10.2015 unter dem Aktenzeichen 2-27 O 173/15. Überdies können auch Verträge ohne besagte Formulierung gegebenenfalls widerrufen werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 12. Januar 2016 (Az.: XI ZR 366/15) eindeutige Vorgaben gemacht, wie die Rückabwicklungsansprüche eines Kreditnehmers nach dem Widerruf seines Immobilien-Darlehensvertrags berechnet werden müssen. Auf Grundlage des BGH-Entscheids bekommt der Bankkunde einen Nutzungswertersatz für die vorherigen Zins- und Tilgungsleistungen sowie sonstigen Zahlungen an das Kreditinstitut. Das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) nennt als Nutzungswertersatz „mindestens“ 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszins (Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 4 U 146/14). Andere Gerichte sprechen dem Darlehensnehmer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz zu. „Der Ausstieg aus einem Immobilien-Darlehensvertrag wegen Fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist für den Bankkunden besonders lukrativ, falls er seinen Baukredit bereits ganz oder größtenteils zurückbezahlt hat“, erklärt Fachanwalt Armin Wahlenmaier.
Tipps für die günstige Anschlussfinanzierung von Immobilien
Scheinbar komplizierter und heikler ist der Vertragsausstieg für Bankkunden mit noch länger laufenden Immobiliendarlehen. Denn „Kreditnehmer befürchten, dass sie keine Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank bekommen“, sagt Armin Wahlenmaier. Und empfiehlt, vor dem Darlehenswiderruf die Finanzierung durch ein anderes Kreditinstitut zu sichern.
Nach Erkenntnissen der Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS gibt es zahlreiche Geldinstitute, die sich das gute Geschäft mit Anschlussfinanzierungen nicht entgehen lassen möchten. „Der Versuch der Bankenlobby, dies zu verhindern, ist kläglich gescheitert“, stellt Armin Wahlenmaier fest. Erfahrungsgemäß hat ein versierter Fachanwalt, der Immobilien-Darlehensverträge im Hinblick auf Fehler in der Widerrufsbelehrung prüft, ein ausreichend großes und funktionierendes Netzwerk mit Kreditinstituten, die liebend gern die Anschlussfinanzierung nach einem Darlehensausstieg übernehmen.
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