Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.
5. Ausnahmen von einer grundsätzlich bestehenden Anbietpflicht
Es gibt Fälle, in denen die Gerichte eine Ausnahme von der grundsätzlich bestehenden Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung annehmen. Da sich die Anbietpflicht auf das aus § 241 Abs. 2 BGB resultierenden Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Vertragsverhältnis stützt, kann dies entfallen, wenn die andere Vertragspartei (der Mieter) seinerseits gegen dieses Gebot verstoßen hat. Dass nimmt die Rechtsprechung zum Beispiel an, wenn der Mieter seinerseits Anlass für eine ordentliche oder außerordentliche des Vermieters wegen Vertragsverstößen gesetzt hat. Das ist nur konsequent. Die Vertragsparteien sich selbst vertragswidrig verhält, kann sich nicht auf die Treuepflichten der anderen Vertragspartei berufen. Nachfolgend schildere ich die von der Rechtsprechung hierzu entschieden. Mein Eindruck ist, dass man hier bereits früher ansetzen müsste, also schon bei Vertragsverstößen die möglicherweise noch gar nicht geeignet wären, eine Kündigung (außerordentliche oder ordentliche) zu rechtfertigen.
a. Ausnahmen wegen Vertragsverstößen des Mieters die den Vermieter zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnis berechtigen würden
Vertragsverstöße des Mieters lassen die Anbietpflicht nur dann entfallen, wenn der Vermieter wegen dieser Verstöße zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt wäre. Geringfügige Vertragsverstöße berühren die Anbietpflicht demgegenüber nicht.
Landgericht Mannheim: Diese Verpflichtung besteht nicht, wenn der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat, die den Tatbestand der außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung erfüllen. Durch „Spannungen“ unterhalb der Kündigungsschwelle wird die Anbietpflicht nicht berührt (LG Mannheim, Urteil vom 03. April 1996 – 4 S 148/95 -, juris).
b. Ausnahmen wegen Vertragsverstößen des Mieters die den Vermieter nicht zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnis berechtigen würden
Soweit ich dies überblicken kann, nimmt die Rechtsprechung bei Vertragsverstößen des Mieters unterhalb der Schwelle die zu einer Kündigungsberechtigung führen würde, keinen Wegfall der Anbietpflicht an. Ich habe Zweifel, ob dies so korrekt ist. Der Mieter der seinerseits Vertragsverstößen begeht, kann sich meiner Ansicht nach nicht auf verletzte Treuepflichten des Vermieters. Natürlich sieht es ganz anders aus, wenn der Verdacht besteht, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung nur zum Vorwand nimmt, um Streitigkeiten mit dem Mieter auf elegante Weise zu beenden. Dies berührt allerdings die Plausibilität der Eigenbedarfskündigung.
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