Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Ruhestörungen bzw. Lärm gehören zu den häufigsten Störungen, denen Mieter ausgesetzt sind, und wohl auch zu den anstrengendsten. Das sollte aber nicht dazu führen, dass Mieter die Nerven verlieren und dann falsch darauf reagieren. Es gibt einige wichtige Punkte, die unbedingt beachtet werden sollten.
1. Ansprüche ausmachen
Wenn der Mietgebrauch durch Lärmbelästigungen beeinträchtigt wird, können für Mieter Ansprüche gegen verschiedene Personen bzw. Gesellschaften gegeben sein. Welche Ansprüche das im Einzelnen sind, ist abhängig davon, wer den Lärm verursacht und wie sich die weiteren Beteiligten verhalten.
2. Ansprüche gegen den Verursacher des Lärms
Ansprüche können sich zunächst natürlich gegen den Verursacher des Lärms ergeben. Dabei kann es sich um einen Mitmieter handeln oder aber auch um eine Firma, die zum Beispiel vor dem Haus baut. Es kann auch der Vermieter selbst sein, wenn dieser im Haus Modernisierungsarbeiten durchführt. Gegen den Verursacher kommen Unterlassungsansprüche in Betracht. Das gilt immer dann, wenn man nicht verpflichtet ist, die Lärmbelästigung zu dulden. Wenn zum Beispiel der Nachbar regelmäßig auch nachts laute Musik hört oder in der Wohnung herumschreit, kann man diesen auf Unterlassung dieses Verhaltens in Anspruch nehmen.
3. Ansprüche gegen den Vermieter immer prüfen
Daneben kommen Ansprüche immer gegen den Vermieter in Betracht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter selbst der Störer ist oder die Störung von einem anderen Mieter ausgeht. Als Ansprüche kommen hier Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Beseitigung der Belästigung, Unterlassungsansprüche und Schadensersatzansprüche in Betracht. In der Regel empfiehlt es sich immer, auch den Vermieter mit in Anspruch zu nehmen. Man geht dann häufig zweigleisig gegen den Störer und gegen den Vermieter vor.
4. Mängel sofort anzeigen
Um auch die Ansprüche gegen den Vermieter zu sichern, sollten diesem gegenüber die Belästigungen immer sofort angezeigt werden. Die Miete ist gegebenenfalls unter Vorbehalt zu zahlen. Andernfalls kann eine spätere Mietminderung jedenfalls rückwirkend ausgeschlossen sein.
5. Lärmprotokoll führen
Um Ansprüche überhaupt darlegen und später auch beweisen zu können, sollte man von Anfang an ein Lärmprotokoll führen. Hier müssen penibel nach Datum und Uhrzeit die einzelnen Beeinträchtigungen aufgeschrieben und so genau wie möglich beschrieben werden. Die pauschale Beschreibung als Lärm reicht nicht aus. Man muss hier den Lärm auch in seiner Intensität beschreiben. Beispiel: es war so laut, dass man auch bei geschlossenem Fenster der Wohnung nicht telefonieren konnte.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen.
7.2.2016
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