Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. August 2014 – 41 C 14/14 -, juris.
Ausgangslage:
Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters müssen vom Mieter in der Regel geduldet werden. Auch der Vermieter hat allerding in dieser Hinsicht einige Pflichten zu beachten. Der Mieter muss von entsprechenden Baumaßnahmen rechtzeitig in Kenntnis gesetzt werden, es sei denn es sind nur sehr geringfügige Maßnahmen vorzunehmen oder diese dulden keinen Aufschub, etwa um drohende Schäden vom Mietobjekt abzuwenden.
Der Mieter kann den Ersatz von Aufwendungen, die sich aus solchen Maßnahmen des Vermieters ergeben, in angemessenem Umfang verlangen. § 555a BGB sieht vor, dass der Vermieter dafür sogar Vorschuss zu leisten hat, wenn der Mieter das verlangt.
Dabei handelt es sich um zwingende Regelungen, die nicht im Mietvertrag abbedungen werden können.
In der Praxis ist nun Streitpunkt oftmals die Angemessenheit der Aufwendungen. Was fällt noch darunter? Dazu hat nun das Amtsgericht Hamburg mit dem vorliegenden Urteil sehr mieterfreundlich Stellung genommen.
Urteil:
Bei der Beurteilung, ob Aufwendung des Mieters im Rahmen des Erstattungsanspruchs gem. § 555a Abs. 3 BGB angemessen sind, müssen nach Ansicht des Gerichts zunächst Grundsätze der Schadensminderungspflicht und der Vorteilsausgleichung berücksichtigt werden: der Mieter kann seinen gewohnten Lebensstil grundsätzlich beibehalten und ist nicht verpflichtet, den billigsten Weg zu wählen, so dass Hotelkosten von 60 Euro pro Nacht als angemessen anzusehen sind.
Das infolge der Minderung Ersparte muss sich der Mieter aber auf die Kosten anrechnen lassen.
Wenn sich der Vermieter weigert die Leistung zu erbringen, kann der Mieter nach erfolgloser Aufforderung unter Fristsetzung einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung seiner Forderung beauftragen und die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet verlangen.
Quelle:
Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. August 2014 – 41 C 14/14 -, juris
Fachanwaltstipp Mieter:
Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, sollten Sie von Beginn an eine Aufstellung über Ihre Aufwendungen anfertigen, Belege sammeln und potentielle Zeugen vermerken. Lassen Sie sich zudem nicht zu viel Zeit, um Ihre Forderungen geltend zu machen.
Umgekehrt dürfen Sie berechtigte Maßnahmen des Vermieters nicht einfach verweigern. In dringenden Fällen kann der Vermieter ansonsten sogar eine einstweilige Verfügung gegen Sie erwirken. Außerdem können Schadensersatzansprüche des Vermieters teuer werden. Ganz anders sieht die Situation bei reinen Modernisierungsarbeiten aus. Hier muss der Vermieter gegebenenfalls erst auf Duldung klagen.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Sie haben grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Mieter Instandsetzungsmaßnahmen duldet. Insbesondere mögliche Schadensersatzansprüche sind ein gutes Druckmittel um den Mieter an seine Verpflichtungen zu erinnern. Außerdem hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil, über das ich noch berichten werde, in bestimmten Fällen der Verweigerung einer Instandsetzung sogar die fristlose Kündigung des Mieters für zulässig erachtet. Ich halte das Urteil für bedenklich. Sie können davon profitieren.
22.6.2015
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