Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Vermieter haben neue Kündigungsmöglichkeit
Der Bundesgerichtshof hat Vermietern eine weitere Möglichkeit eröffnet, Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Vermieter, die den Mieter zur Gewährung von Zutritt auffordern, können bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts durch den Mieter fristlos, bzw. ordentlich das Mietverhältnis kündigen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – für den Fall eines verweigerten Zutritts zur Beseitigung eines Schwammbefalls der Wohnung).
Keine Duldungsklage vorab erforderlich
Der Bundesgerichtshof hat insbesondere klargestellt, dass die Vermieter vor einer Kündigung den Mieter nicht zunächst auf Duldung des Zutritts verklagen müssen. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris).
Gesamtabwägung erforderlich
Der Bundesgerichtshof hält es für eine Aufgabe der Tatrichter, im Einzelnen zu prüfen, ob unter Berücksichtigung einer Gesamtabwägung ein Kündigungsrecht besteht oder nicht. Dazu der Bundesgerichtshof: Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris). Zu berücksichtigen ist damit unter anderem, ob tatsächlich ein Zutrittsrecht bestand und sicherlich auch inwieweit der Vermieter seine Rechte möglicherweise missbräuchlich ausgeübt hat. Außerdem ist noch die Frage offen, ob dies nur für Fälle der dringenden Instandsetzungsarbeiten oder auch für Fälle einer verlangten Modernisierung gelten soll.
Vorgehen für Vermieter
Eine Kündigung kommt natürlich nur man dann in Betracht, wenn der Mieter auch den Zugang wirklich verweigert. Aber auch dann sind weiterhin gewisse Formalien zu beachten. Vermieter, die wegen Verweigerung des Zutritts kündigen wollen, sollten folgendes Vorgehen an den Tag legen:
Aufforderung des Mieters
Vermieter sollten den Mieter zunächst unter Angabe eines berechtigten Grundes (zum Beispiel dringend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, Aufmaß erstellen oder Ähnliches) unter Benennung mehrerer Termine für die Besichtigung zur Duldung der Besichtigung auffordern.
Fristsetzung
Hierfür sollte eine Frist zur Rückäußerung gesetzt werden. Die Frist sollte angemessen, also mindestens zwei Wochen sein.
Erneute Aufforderung des Mieters
Kommt der Mieter der bitte um Zutritt nicht rechtzeitig nach, sollte in einem weiteren Scheiben neue Termine genannt werden.
Abmahnung
Kommt der Mieter dem wieder nicht nach, empfehle ich zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Hier sollte die Kündigung angedroht werden für den Fall einer erneuten Verweigerung. Es sollten mehrere neue Termine ausdrücklich benannt werden. Es sollte eine erneute Frist zur Stellungnahme von mindestens 14 Tagen gesetzt werden.
Kündigung nach erfolgloser Abmahnung
Wenn auch auf die Abmahnung hin keine Zutrittsgewährung oder vielleicht sogar gar keine Äußerung erfolgt, kommt die Kündigung in Betracht.
Formalien der Kündigung beachten
Wichtig ist es, dass die formalen Anforderungen an eine Kündigung beachtet werden. Die Kündigung muss insbesondere sorgfältig begründet werden.
Zugang der Schreiben an den Mieter beweisen
Sämtliche vorgenannten Schreiben an den Mieter müssen dem Mieter auch nachweislich zugegangen sein. Hier empfehle ich eine Zustellung per Boten in den Briefkasten des Mieters und ein entsprechendes Protokoll.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft
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25.5.2016
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