Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Endet der Streit zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und der Mietpartei nach der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs in einem Vergleich und stellt sich später heraus oder vermutet der Mieter/die Mieterin, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, so stellt sich die Frage, ob Schadensersatzansprüche der ehemaligen Mietpartei bestehen. Einigkeit besteht wohl in der Frage, dass ein abgeschlossener Vergleich ausgelegt werden muss:
Schließen die Parteien einen Vergleich, dann kommt es darauf an, ob sie mit dem Vergleich alle gegenseitigen Ansprüche als abgegolten ansehen wollen. Ist das der Fall, so besteht ein später geltend gemachter Schadensersatzanspruch wohl nicht. Verhält es sich jedoch so, dass die Parteien zwar einen Vergleich abgeschlossen haben, der aber nicht als „Beendigung“ des Streits gesehen werden soll, sondern eher als Regelung für die Räumung der Wohnung und die Beendigung des Mietverhältnisses, sind Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen.
Der Fall:
Eine Mieterin verklagt ihre ehemalige Vermieterin auf Schadensersatz wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung. Sie schloss mit ihrer Vermieterin einen Räumungsvergleich, der wörtlich lautete: „Mit Abschluss des Vergleichs verzichten die Parteien im Übrigen wechselseitig auf sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis und erteilen sich insoweit Generalquittung. Die Parteien nehmen diesen Verzicht wechselseitig an.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).
Nachdem sie ausgezogen war, stellte sich heraus, dass die Tochter der Vermieterin nicht in die Wohnung eingezogen war.
Das Urteil:
Das AG Hamburg entschied in diesem Fall, dass die Klägerin gegen die Beklagte keine Schadensersatzansprüche geltend machen kann. Der Wortlaut des Vergleiches lässt keine andere Auslegung zu: „Sofern die Klägerin – wie hier – auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem sie Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegt werden.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 -, juris).
Tipp für Vermieter:
Schließen Sie einen Räumungsvergleich, überlegen Sie sich vorher, ob Sie alle weitergehenden Ansprüche ausschließen wollen und einen „Schlusspunkt“ unter den Streit setzen wollen. Beachten Sie auch, dass unter Umständen, sollte der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sein, eine Strafbarkeit wegen Betruges in Betracht kommen kann.
Tipp für Mieter:
Wer befürchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des Räumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverständlich formuliert und sich spätere Ansprüche wegen eventuell vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausdrücklich vorbehält, kann „aus Versehen“ auf seine Ansprüche verzichten. Zum Verhandlungsgeschick gehört auch, dass Sie sich bspw. zunächst über die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumungsfrist einigen und erst im Anschluss daran eine Formulierung bezüglich der möglichen weiteren Ansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung formulieren. Achten Sie dann auf die Reaktion des Vermieters – sie wird einiges an Aussagekraft besitzen.
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