Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.
Ausgangslage:
Die so genannte Mietpreisbremse (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs) wurde vom Bundeskabinett beschlossen. Doch wie gehen Mieter damit um? Im Wesentlichen beinhalten die Regelungen
– eine Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten.
– eine Verankerung des Bestellerprinzips im Bereich der Wohnungsmakler (wer bestellt der zahlt).
Umgang mit der Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten
Die Mietpreisbremse sieht insoweit vor, dass bei einer Neuvermietung die Miete nur in begrenzter Höhe verlangt werden darf. Bisher waren Vermieter bis hin zur Grenze der Sittenwidrigkeit in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden.
Achtung: Damit die Mietpreisbremse überhaupt in Kraft tritt, muss zusätzlich zu der gesetzlichen Regelungen des Bundes im Rahmen einer Verordnung der jeweiligen Länder erst einmal ein entsprechendes Gebiet ausgewiesen werden. Das bedeutet, dass die Mietpreisbremse nur in einzelnen Gebieten und zeitlich unter Umständen auch sehr unterschiedlich in Kraft treten wird.
Das Problem: Wer als Mieter eine unzulässige Miete verweigert, bekommt die Wohnung nicht.
Wenn man sich um eine Wohnung in begehrter Lage bewirbt, hat man angesichts der Vielzahl der Bewerber oft nicht die Nerven, mit dem Vermieter über die Höhe der Miete zu diskutieren. Wer das trotzdem macht, bekommt oft die Wohnung nicht.
Die Lösung: Unterzeichnen und dann zurückfordern.
Soweit die vom Vermieter geforderte Miethöhe gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist die entsprechende Vereinbarung teilnichtig. Der Mieter kann also trotz Unterschrift unter den Mietvertrag die überhöhte Miete später zurückfordern. Er kann auch (notfalls gerichtlich) die zulässige Miete feststellen lassen.
Wichtig: der Mieter muss den Verstoß gegen die Mietpreisbremse beweisen.
Hier könnte es schwierig werden, da das Gesetz wohl einige Schlupflöcher für Vermieter bereithalten wird. So kann der Vermieter zum Beispiel immer die zuletzt verlangte Miete weiter verlangen, auch wenn diese nach der Mietpreisbremse zu hoch ist. Man muss daher zunächst den Vermieter zur Auskunft über die zuletzt gültige Miete auffordern. Da es auch noch andere Schlupflöcher für den Vermieter gibt, wird die Umsetzung in der Praxis zu Gunsten der Mieter nicht ganz einfach werden.
Umgang mit den Regelungen zur Maklercourtage
Hier wird es einfacher. Der Mieter kann die Courtage zunächst zahlen, um die Wohnung zu bekommen und sie anschließend wegen Unwirksamkeit der Vereinbarung zurückfordern. Soweit der Mieter nicht selbst den Makler bestellt hat, sehe ich nicht, was dem Anspruch entgegenstehen würde. Die Durchsetzung des Anspruches kann allenfalls dann problematisch werden, wenn der Makler zahlungsunfähig ist. Ein Restrisiko bleibt also auch hier.
Fazit:
Die Regelungen sind, was ihre Handhabung in der Praxis betrifft, problematisch. Jedenfalls ohne Rechtschutzversicherung muss der Mieter sein Vorgehen genau überlegen.
Fachanwaltstipp für Mieter:
Wenn Sie eine Wohnung unbedingt haben wollen, können Sie folgendes überlegen: Sie unterzeichnen einfach den Mietvertrag und versuchen dann einen Teil der Miete wieder zurückzuerhalten. Vielleicht klappt es, vielleicht nicht. Gegen das Kostenrisiko kann man sich mit dem Abschluss einer Rechtsschutzversicherung absichern. Wer zu diesem Vorgehen nicht bereit ist, muss sich vorher genau überlegen, ob er die Miete notfalls bezahlen kann. Wegen der nicht ganz unproblematischen Ausnahmen von der Mietpreisbremse wird eine Prognose vor Abschluss des Mietvertrages schwierig werden.
Fachanwaltstipp für Vermieter:
Das Gesetz enthält einige Ausnahmen und eröffnet damit Spielraum für Vermieter. Beliebter werden wird unter den neuen Bedingungen sicherlich die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Im Übrigen sollten Vermieter in Ballungszentren zeitnah Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen.
19.1.2014
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