Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13 –, juris.
Ausgangslage:
Tritt in einer Mietwohnung Schimmelpilz auf, hat der Mieter grundsätzlich alle Rechte wegen eines Mietmangels. Das bedeutet z.B., dass der Mieter die Miete mindern, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und Schadensersatz fordern kann. In der Praxis berufen sich Vermieter häufig darauf, dass die Ursachen für die Bildung von Schimmelpilz im Verantwortungsbereich des Mieters lägen. In Betracht kommen hier vor allem nicht ausreichendes Lüftungs- und/oder Heizverhalten des Mieters. Kommt der Fall vor Gericht, wird dann häufig darüber gestritten, wie oft der Mieter hätte lüften müssen und wie warm er die Wohnung heizen musste. Teilweise stellt die Rechtsprechung hier unzumutbare Anforderungen an Mieter. Gelegentlich wird sogar verlangt, dass der Mieter bestimmte Anfälligkeiten der Wohnung für die Bildung von Schimmelpilz durch vermehrtes Lüften und/oder Heizen ausgleichen müsse. Aber es gibt auch Gerichte, die an dieser Stelle auf dem Teppich bleiben.
Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13:
Das Amtsgericht Bremen hat in seinem Urteil klargestellt, dass es zunächst Sache des Vermieters sei, zu beweisen, dass keine Baumängel für die Verursachung von Schimmelpilz in Betracht kommen. Nur wenn dem Vermieter das gelingt, kommt es auf die Frage eines unzureichenden Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters überhaupt an. Das Amtsgericht Bremen hat sich dabei auf ein älteres Urteil des Amtsgerichts Siegburg gestützt.
Kommen als denkbare Ursachen für einen Feuchtigkeits-Schimmelschaden in der Mietwohnung ein Gebäudefehler oder ein fehlerhaftes Nutzerverhalten in Betracht, muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen des Schadens gänzlich ausscheidet (AG Siegburg, Urteil vom 03. November 2004 – 4 C 227/03 -, juris).
Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte außerdem in seinem Gutachten ausgeführt, dass durch ein verstärktes Lüften oder Heizen die baumängelbedingten Defizite der Wohnung hätten ausgeglichen werden können. In diesem Fall hätte es dann auch keine Schimmelpilzbildung in der Wohnung gegeben. Das hat das Amtsgericht Bremen für nicht relevant gehalten. Der Mieter müsse nicht durch ein geändertes Wohlverhalten Baumängel ausgleichen.
Fazit:
In der gerichtlichen Praxis wird häufig die Darlegungs- und Beweislast in Fällen der Bildung von Schimmelpilz in Mietwohnungen verkannt. Zudem stellen viele Gerichte zu hohe Anforderungen an das vom Mieter geschuldete Heiz- und Lüftungsverhalten. Davon grenzt sich dieses Urteil erfreulich deutlich ab. Wohnungen sind zum Wohnen für Mieter da und nicht umgekehrt. Sonst müsste der Vermieter dem Mieter Miete zahlen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Auf diese mieterfreundliche Rechtsprechung können sich Mieter nicht verlassen. Insbesondere bei der Ausübung der Mieterrechte, vor allem Minderung der Miete ist Vorsicht geboten. Ich empfehle grundsätzlich eine Zahlung unter Vorbehalt und anschließende Rückforderung der überzahlten Miete, gegebenenfalls zusammen mit einer Instandsetzungsklage.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.
Quelle:
(AG Bremen, Urteil vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13 -, juris)
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30.11.2015
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