Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14.
Ausgangslage:
Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Wann aber ist ein solcher nicht unerheblicher Teil der Miete erreicht, der zur Kündigung berechtigt? Ist dafür bereits ein Rückstand in Höhe von einer Mietzahlung oder gar noch weniger ausreichend?
Urteil:
Der BGH stellt zunächst folgendes klar: Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete erheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB. Ob auch ein Rückstand von genau einer Monatsmiete oder sogar weniger eine Kündigung rechtfertigen kann, hängt darüber hinaus nach Ansicht des BGH von den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Bundesgerichtshof: „Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.“
Quelle:
BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 -, juris
Fachanwaltstipp Vermieter:
Für Vermieter ist eine Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses auch schon bei verhältnismäßig geringem Mietrückstand möglich. Eindeutig ist die Lage bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, in diesem Fall darf immer gekündigt werden. Doch auch wenn der Rückstand darunter liegt, kann sich aus gravierenden Begleitumständen ein Kündigungsrecht ergeben. Hier sollte dann sorgfältig geprüft werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Zahlen Sie ihre Miete unbedingt pünktlich und in voller Höhe. Auch eigene wirtschaftliche Schwierigkeiten können einen Mietrückstand nicht entschuldigen. Mieterrechte wie Mietminderung sind in Gewerberaummietverträgen zudem häufig an bestimmte Bedingungen geknüpft, z.B. die vorherige rechtskräftige Feststellung der Höhe durch ein Gericht.
18.8.2015
Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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