Eigenbedarfskündigung: wann kann vorgetäuschter Eigenbedarf angenommen werden?

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Zum Urteil des Landgerichts Limburg vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 – ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Ist die Eigenbedarfskündigung nicht vertraglich ausgeschlossen und greift keine Sperrfrist aufgrund von Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum, hat es der Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf mit der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung relativ leicht. Wenn Vermieter allerdings allzu offensichtlich ihren Mieter loswerden wollen, kann es Probleme geben. Es liegt nahe zu anderen Mitteln zu greifen, wenn man als Vermieter zunächst eine Mieterhöhung oder ein Modernisierungsverlangen nicht durchsetzen konnte. Hat man den Mieter durch Kündigung bzw. Räumungsklage aus der Wohnung bekommen, ist man dann im Hinblick auf Mieterhöhungen – vorbehaltlich der neuen Regelungen zur Mietpreisbremse – bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit hin frei. Auch Modernisierungen kann der Vermieter in der freiwerdenden Wohnung zwanglos durchführen.

Fall:

Der Vermieter hatte im entschiedenen Fall unmittelbar nach einer Mieterhöhung eine Eigenbedarfskündigung und dann später noch eine weitere Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Nach Ansicht des Mieters ergebe sich aus dem engen zeitlichen Abstand klar, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sei.

Urteil:

Das Landgerichts Limburg gab dem Mieter Recht.

Begründet der Vermieter die Kündigung im Anschluss an einen misslungenen Versuch der Durchsetzung höherer Miete mit bestehendem Eigenbedarf, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist. Der Verdacht rechtfertig sich, wenn binnen Jahresfrist nach dem Mieterhöhungsbegehren die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, ohne dass die Entstehung des Eigenbedarfs auf einen Zeitpunkt nach dem Mieterhöhungsbegehren festgelegt wird (LG Limburg, Urteil vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 -, juris).

Fachanwaltsstipp Vermieter:

Führt man sich die vermieterfreundliche Rechtsprechung von Verfassungsgerichten und Bundesgerichtshof vor Augen, ist durchaus zweifelhaft, ob dieses Urteil heute noch so Bestand hätte. Vorsorglich sollten Vermieter in solchen Fällen jedoch immer ausführlicher begründen, warum trotz der zunächst geplanten Mieterhöhung nun der Eigenbedarf vorliegen soll. Die Mieterhöhung deutet nämlich drauf hin, dass man das Mietverhältnis fortsetzen möchte, was im Widerspruch zu dem angeblichen Eigenbedarf steht. Dieser Widerspruch sollte im Kündigungsschreiben aufgeklärt werden.

Fachanwaltsstipp Mieter:

Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung immer zeitnah überprüfen. Insbesondere wenn die Widerspruchsbelehrung ordnungsgemäß ist, laufen wichtige Fristen. Allein durch den Zeitverzug für den Vermieter durch einen Prozess, hat man regelmäßig am Anfang des Verfahrens noch ganz gute Karten für die Verhandlungen über eine Umzugsbeihilfe/Abfindung.

26.6.2015

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