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Der Markt für möblierte Wohnungen hat in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Immer mehr Menschen suchen heute kurzfristig nach bereits eingerichteten Wohnraum. Parallel dazu haben sich die Mietpreise in vielen Städten jedoch stark erhöht. Häufig lässt sich in diesem Zusammenhang der Hinweis auf „höhere Möblierungskosten“ finden.
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Genau dort setzt nun die geplante Reform der Bundesregierung an. Sie soll verhindern, dass die Möblierungsaufschläge für die Umgehung der Mietpreisbremse genutzt werden.
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Der unübersichtliche Zuschlag
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Der Möblierungsaufschlag ist bislang rechtlich kaum konkret geregelt. Vermieter:innen legen die Höhe in der Regel selbst fest, ohne dabei offen zu legen, wie sie sich im Detail zusammensetzt. Dadurch lässt sich allerdings nur schwer nachvollziehen, ob der verlangte Betrag tatsächlich dem Wert der Möbel entspricht oder ob er lediglich für eine verdeckte Mieterhöhung genutzt wird.
SEDO
Diese Lücke soll nun geschlossen werden. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig kündigte im Sommer 2025 an, den Zuschlag gesetzlich begrenzen und transparenter gestalten zu wollen. Künftig soll er nur noch einen realistischen Ausgleich für die Einrichtung darstellen und nicht mehr als Instrument zur Gewinnsteigerung dienen.
In diesem Marktumfeld sind Anbieter gefragt, die bereits heute auf klare Strukturen setzen, wie zum Beispiel das Portal Alloggia. Sie dienen als positives Beispiel dafür, wie bei Vermietungen auf transparente Konditionen und nachvollziehbare Mietbestandteile geachtet werden kann.
Die geplanten Regelungen im Überblick
Der Entwurf des „Fairen-Mieten-Gesetzes“ sieht gleich mehrere konkrete Änderungen vor. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt muss der Möblierungszuschlag in Zukunft separat im Mietvertrag ausgewiesen werden. Wird er nicht angegeben, gilt automatisch die Mietobergrenze für unmöblierten Wohnraum.
Außerdem soll der Zuschlag auf maximal ein Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat begrenzt werden. Der Zeitwert ergibt sich aus dem ursprünglichen Anschaffungspreis abzüglich jährlicher Abschläge – also ähnlich wie bei der steuerlichen Abschreibung.
Ein weiterer Punkt betrifft Kurzzeitmieten: Verträge mit einer Laufzeit von sechs Monaten oder mehr sollen bald als reguläre Mietverhältnisse gelten. Damit greifen auch bei diesen Modellen die Mietpreisbremse und der Kündigungsschutz.
Um Wiederholungsmietverhältnisse zu verhindern, sollen aufeinanderfolgende Verträge darüber hinaus über denselben Wohnraum zusammengezählt werden − sofern zwischen ihnen weniger als drei Monate liegen.
Das sind die Folgen für Vermieter:innen und Mieter:innen
Für Mieter:innen bringt die Reform spürbare Vorteile. Der bisher nur schwer überprüfbare Möblierungsaufschlag wird für sie kalkulierbar. Wird eine möblierte Wohnung gemietet, lässt sich künftig also besser einschätzen, ob der Preis angemessen ist. Überhöhte Zuschläge oder versteckte Kosten verlieren damit an Spielraum.
Vermieter:innen hingegen erhalten mehr Rechtssicherheit. Sie müssen ihre Kalkulationen allerdings anpassen. Der bisherige Gestaltungsspielraum schrumpft, was vor allem private Vermieter:innen betrifft, die nur wenige Objekte anbieten. Für sie wird es wichtiger, den Wert der Einrichtung realistisch zu erfassen und im Vertrag klar auszuweisen.
Eine Untersuchung des Bundesjustizministeriums zeigt, dass die Zuschläge in Ballungsräumen häufig weit über dem tatsächlichen Möbelwert liegen. In Städten wie München oder Frankfurt liegen möblierte Wohnungen im Durchschnitt so circa 30 bis 40 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit der neuen Regelung soll dieses Ungleichgewicht zumindest abgemildert werden.
Zwischen Markt und Fairness
Die Reform zielt nicht auf eine Schwächung des möblierten Wohnens ab. Es geht um eine Stabilisierung des Bereichs.
Der Markt hat sich längst etabliert, beispielsweise für Berufspendler, Studierende, internationale Fachkräfte und viele andere, die lediglich temporär Wohnraum benötigen. Eine klare gesetzliche Grundlage könnte hier langfristig Vertrauen schaffen.
Auch die Vermieter:innen profitieren von den klaren Vorgaben: Wer transparent arbeitet, riskiert schließlich auch keine rechtlichen Streitigkeiten. Plattformen, die ihre Abläufe nachvollziehbar gestalten, stärken so den Ruf des gesamten Segments.
Für die Politik ist der Möblierungsaufschlag zu einem Symbol für die Balance zwischen Mieterschutz und Eigentumsfreiheit geworden. Das Ziel besteht darin, einen fairen Rahmen zu schaffen, in dem temporäres Wohnen weiterhin attraktiv bleibt, ohne dabei die Mietpreisbremse zu unterlaufen.
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Author: [email protected]
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