Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Aktuell finden sich in der Presse Meldungen zu einem Urteil des Amtsgerichts Augsburg, das der Räumungsklage eines Vermieters stattgegeben hatte, weil die Mieter in der Wohnung 18 Katzen gehalten hatten und in der Folge vom Vermieter fristlos gekündigt worden waren. Die Nachbarn hatten sich darüber beschwert, dass es auch im Treppenhaus nach Katzenurin stank. Die Anzahl an in der Wohnung gehaltenen Katzen wurde von den Mietern eingeräumt, allerdings mit dem Hinweis, dass elf der Katzen erst wenige Wochen alt waren. Die Mieter bestritten dagegen die Geruchsbelästigungen. Trotzdem entschied das Gericht zugunsten des Vermieters und auch die Berufung der Mieter blieb erfolglos. Nach Meinung des Gerichts stelle bereits die Haltung von sieben Katzen eine Pflichtverletzung dar, sodass es auf die Frage der Geruchsbelästigung gar nicht mehr ankäme.
Ein grundsätzliches Verbot der Haltung von Katzen durch den Vermieter ist nicht zulässig. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris). Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter dann in der Haltung von Katzen völlig frei wäre.
Bereits aus dem Wesen des Mietvertrages an sich ergibt sich, dass Wohnung grundsätzlich zum Wohnen und eben nicht für die Tierhaltung da sein. Daher muss es auch keine konkrete Vereinbarung dazu im Mietvertrag geben. Übliche Wohnungsnutzungen, wozu auch die Haltung einer Katze gehört, können vom Vermieter daher nicht ohne weiteres verboten werden.
In folgenden Fällen ist eine Tierhaltung immer unzulässig:
Der Mieter hält Tiere, die an sich zulässig sind (wie zum Beispiel Katzen) in einem nicht mehr allgemein üblichen Maß. Das ist bei sieben Katzen der Fall, bei 18 Katzen erst recht.
Von den an sich zulässigen Tieren geht eine Gefährdung der Mietsubstanz aus. Hiervon sind alle Fälle erfasst, in denen durch Tiere die Mietsache, also die Wohnung, beschädigt wird.
Die Tierhaltung sorgt für Beeinträchtigungen anderer Mieter in ihrem Mietgebrauch. Darunter fallen Fälle, in denen es im Hausflur oder in der Nachbarwohnung nach Katzenurin stinkt oder wo andere Mieter durch bellende Hunde im Hausflur erschreckt werden. Auch ständiges Bellen in der Wohnung, dass in Nachbarwohnungen zu hören ist, führt zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung. Erst recht gilt dies für Fälle, wo andere Mieter durch das Haustier verletzt werden.
In der Regel muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung mahnen. Erst wenn dies keinen Erfolg hatte, darf er kündigen und kann dann im Wege einer Räumungsklage die Beendigung des Mietverhältnisses umsetzen.
25.11.2015
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